8月21日，全国银行间同业拆借中心公布新版LPR（贷款市场报假利率）显示，1年期品种报3.45%，较上月下调0.1个百分点；5年期以上品种报4.20%，与上月持平。

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针对1年期LPR利率下调，市场早有预期。作为LPR利率的锚定利率，本月

MLF（中期借款便利）操作利率下调了0.1个百分点，因此1年期LPR利率此次是跟随下行。但让市场感到意外的是，此次5年期以上LPR利率保持不变，而此前市场普遍预计5年期以上LPR利率或将有更大幅度下调。

多位受访人士指出，此次5年期以上LPR利率意外“按兵不动”因素较多，这与存量房贷利率调整、楼市相关政策执行仍需观察期等因素均有关系。尽管本月LPR报价基准利率调降不及预期，但并不妨碍国内金融继续加大实体经济支持力度。

房贷利率调降预期落空 或为存量房贷下调预留空间

本月5年期以上LPR利率进一步下降的市场预期落空，业内人士普遍认为，这与增量和存量房贷利率存在较大利率差有关。

中国民生银行首席经济学家温彬表示，当前央行已明确提出“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，存量按揭利率的调降已成定局。在当前居民投资和资产配置行为发生改变、新发放住房贷款利率已实现大幅下调，但效果较为有限的情况下，存量按揭利率调降能够更好地起到稳预期、稳地产、稳信用的作用，且能够通过降低贷款置换行为，减少空转套利风险，规范市场秩序。

温彬认为，在当前新发放贷款利率已降至历史低位，各地因城施策空间较大，且银行息差持续承压环境下，为保持银行合理利润水平，5年期以上LPR报价维持不变可为存量房贷利率加快落地预留空间。

根据诸葛数据研究中心统计，截至目前，有超40城下调首套房贷利率至4%以下或取消首套房贷利率下限，较LPR减60个基点是城市首套房贷利率的最低水平，如南宁、柳州、珠海等城市最新首套房贷利率降至3.6%(LPR-60BP)。

8月20日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合调整优化房地产信贷政策。规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当前存量利率下调的预期逐步提升，但还未有相关细则出台。她预计，存量房贷利率的定价细则将加速落地，新增房贷利率及存量房贷利率定价关系将更加合理。

适时调整优化房地产政策 后续房贷利率下调仍是趋势

8月5年期以上LPR利率的“按兵不动”，并不意味着楼市政策的突然转向。近期，央行、国家金融监督管理局、证监会三部委在联合召开的金融支持实体经济和防范化解金融风险电视会议上重申，要调整优化房地产信贷政策。

在东方金诚宏观首席分析师王青看来，这意味着市场普遍预期接下来有必要通过引导居民房贷利率较大幅度下调来降低购房成本，扭转市场预期。 他认为，8月5年期以上LPR报价按兵不动，很可能意味着后期“调整优化房地产信贷政策”会单独出台具体措施，其中或包括更大力度实施首套房贷利率政策动态调整机制，以及下调二套房贷利率下限等。

“总体上看，下一步引导新发放居民房贷利率下行是大势所趋。”王青表示，由于5年期以上LPR报价也是除居民房贷之外的其他企业和居民中长期贷款的定价参考，本月5年期以上LPR报价保持不动，也有助于稳定其他中长期贷款利率，进而稳定银行净息差。

此外，光大银行金融市场部宏观研究员周茂华指出，5年期以上LPR利率保持稳定，但各地因城施策稳楼市政策措施力度持续增大，配合首付比例等楼市调控措施的优化，有望刺激刚需和改善型住房需求释放，推动房地产加快复苏。

1年期LPR利率跟随下行 兼顾降成本、稳预期和提效率等多重目的

本月1年期LPR利率跟随MLF利率下调0.1个百分点，这已在此前市场预期之中。业内人士认为，1年期LPR利率跟随下行，兼顾降成本、稳预期和提效率等多重目的。

王青认为，本次1年期LPR报价下调将引导企业和居民融资成本更大幅度下调。伴随企业和居民信贷利率持续下行，接下来实体经济融资需求将会上升，银行信贷投放节奏也将加快。他预计，8月信贷、社融数据有望大幅反弹，同比也会多增。这意味着在经历了7月的短暂波动之后，实体经济宽信用进程将再度提速，进而提振消费和投资动能，为接下来经济复苏势头的转强积蓄力量。

温彬亦指出，为体现二季度货政报告提出的“促进企业融资和居民信贷成本稳中有降”，刺激消费和投资需求，贷款利率仍需要维持低位，具有进一步下行空间，但降幅也有望延续收窄。

二季度以来，新发贷款利率下行速度放缓。3月新发放的企业贷款、个人住房贷款加权平均利率分别较年初下调2个基点、12个基点，6月二者利率则分别较3月下调0个基点和3个基点，企业贷款利率底部企稳，个人贷款利率下行幅度明显收窄。

“考虑到当前市场融资利率整体已较低，且在市场主体预期偏弱、企业利润修复偏慢的情况下，部分新增贷款也被用于 ‘借新还旧’，以及衍生出一定的存贷款利率倒挂和空转套利行为，从而造成大规模货币信贷投放最终仅表现在虚高的广义货币量上，未真正发挥刺激实体的作用。”温彬指出，为“提升货币信贷支持实体经济恢复发展的质量和效率”，1年期LPR报价下调幅度相对偏小，以达到提质量和效率的目的。

在当前银行资产端收益率仍承压的环境下，温彬预计，后续央行将继续引导存款利率下行，以维稳银行息差和利润率。存款利率的延续下行，也会在一定程度上推动居民高储蓄的转化，加快消费和投资行为，进而促进经济金融的良性循环。